两湾城概述

2018-6-17 0:00:16
由HZH整理记录

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# 两湾城概述

实事求是，还原历史；探索创新，追求两湾业主利益最大化。
借这次讨论机会，概述中远两湾城的历史演变和现状！（抛砖引玉）

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## 01  两湾城的五期

![](/api/file/getImage?fileId=5b2535835132304b04000d3f)

一期以中潭路为界位于中潭路北面，中潭路东面(东一期)两栋版式大楼，门牌号100弄10-68号；中潭路西面(西一期)三栋点式大楼，门牌号99弄5号，35号，57号。（见附图）

二期以中潭路为界分为二期东100弄88-158；二期西99弄79-125号。（见附图）

三期，三期东位于中潭路西(晶彩世界)，即中潭路商业街，33弄7号，15号，91弄1号，29号，39号，59号；三期西位于江宁路桥东，99弄189号-241号。（见附图）

四期，位于远景路97弄2号-58号；100弄164号-338号。（见附图）

五期，原规划中山北路南，远景路北，中潭路东西万业新阶两栋楼（B14-2、B16-1），总建筑面积51050，内含两湾一宅大公建配套9600平米。（见附图）
五期大公建配套可以参见[《600641万业企业（临2011-019公告）浅析》](http://2w.sucirst.com/blog/post/shazi/2w-dagongjian)

按照规定，每期公建配套社区服务用房交付完成，房屋才能竣工验收。由中远集团开发的一期（一期东2栋+一期西3栋）完成了公建配套服务用房。配套位置位于东区B14（50-68号）二层。

![](/api/file/getImage?fileId=5b2535835132304b04000d40)
附1；上海市计划委员会（沪计投）文件期数划分；

两湾城四至，恒丰路桥以西，中山北路以南，苏州河以北，上海造币厂以东的两湾一宅地块。

一期I即规划一期东，西、
             （普建委99.103号）
总建筑面积            284106
住宅面积                244570
公建配套                    8350
架空层，停车库        31186
地下建筑面积           25883

一期ll即规划二期东西、

二期I即规划三期西
               （99.411文件）
总建筑面积         264923
（含     地下              9138
住宅                     208230
地上停车位           26046
架空层面积            10918
公建配套                10591  ）

二期ll即规划三期东、
               （99.412文件）
初始登记数据
用地面积             39703
建筑总面积  183763.18

三期l即规划部分四期、
              （20.167号文件） 
总建筑面积         304466
（含     地下           31543
           住宅          267816
   公建配套              5105）

三期ll即规划部分四期，    
               （20.168号文件）
总建筑面积        238834
（含 地下              20000   
        住宅             216619 
公建配套                 2215）

五期即“两湾一宅大公建配套”
（2010.1号B14-2  B16-1）
宗地面积          12760平米
建筑面积          51050平米
地下面积
公建面积            9600平米
（含服务用房     4790平米
菜场                    1200平米
派出所                2500平米
环卫，压缩站        500平米
卫生服务               370平米
邮政服务               180平米
公厕                        60平米）

普陀区建设委员会文件；
一期东，西（99.103号文）

普陀区规土局文件；
五期两湾一宅大公建
（2010.1号文）
B14-2   B16-1
（2010.11号文）内容同上

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附2；楼栋规划号，施工号，门牌号对照表

西区17栋楼.
西一 楼栋号 施工号 门牌号
A10（1）.A11（2）.A12（3）
门牌99弄57.35.5.

西二 楼栋号 施工号 门牌号 B1（9）.B2（11）.B7（13）.B8（12）.B9（10）.
门牌99弄
89.91.93.95.97-
147.153.159-
125.131.137-
105.111.117-
79.81.83.85。

西三 楼栋号 施工号 门牌号 B3（16）.B4（15）.B5（14）门牌99弄
137.139.141-
225.227-
189.195.201.203-
209.215。

三东 楼栋号 施工号 门牌号
D1（17）.D2（18）.D3（19）.D4（20）.D5（21）.D6（22）.
门牌91弄1，29，39，59；
        33弄7，15。

东区16栋楼.
东一 楼栋号 施工号 门牌号
B13（4）.B14（5）.
门牌100弄
10.15.32.38.40
50.52.58.66.68

东二 楼栋号 施工号 门牌号
B21（6）B22（7）B23（8）.
门牌100弄
88.98.105-
112.118.120.122.128-
138.140.148.158.

东四（100弄）
         楼栋号 施工号 门牌号 B15（23）.B24（25）.B26（27）.B27（28）.B28（29）.B29（30）.
门牌100弄222.228.234.238.244.250-264.274.282.292.298
-164.170.176-198.204
-314.320-330.336。

东四（97弄）
       楼栋号 施工号 门牌号   
B16（24）.B25（26）.B30（31）.B31（32）.B32（33）.
门牌97弄
2.4.8.10.14.17-
27.30.33.36-
门牌97弄
55.58-
51.48.-
41.44.

33栋楼 东西区合计
         （东16+西17）
96个门牌
         （东区58+西区38）
11599户业主
152户非住宅
153.4万总建筑面积
134.2万住宅
19.19万非住宅
2018.02.26居委公布数据
   （2008.06.05临时合同）

以下为原规划数据；
159.9万总建筑面积，
139.2万居住面积，
91267平米公建配套，
47301平米架空层，
66063平米地面停车，
10863居住户数，
3.58万居住人数，
3.23容积率，
40%绿化率，
4.54住宅建筑净密度，
2.81住宅建筑毛密度，
20.4%覆盖率。
  （1999年5月华东设计院）

对照发现；
（1）住户增加
11599-10863=736（+户）

（2）总建筑面积减少
159.9-153.4=6.5（-万）

（3）住宅（居住）面积少
139.2-134.2=5（-万）

（4）规划非住宅面积
159.9-139.2=20.7（万）

（5）对照08非住宅少
20.7-19.19=1.51（-万）

（6）住宅，非住宅少造
5+1.51=6.51（万）

（7）总账轧平，少6.5万，不会是“两湾一宅”大公建地块（五期）的面积？

两湾一宅大公建配套，
            （普规土局2010.1）
B14-2   B16-1，两栋楼。
宗地面积         12760.3
建筑面积             51050
地下面积

（所谓五期的大共建配套地块是2010-10-28，上海万企爱佳房地产开发有限公司以5.32亿元竞得“两湾一宅”大公建地块（地块公告号201008301）。宗地面积12760.3平米，地上总建筑面积不大于51050平米。所以这块地并非如中远两湾城1-4期一样，土地一次动迁逐期开发。 而“大公建配套”这个提法，很可能也是政府主管部门对中远两湾城1~4期建设中缺失的大量公建配套设施的一种补救性房地产开发。其中规划配置9600平米用于服务两湾城1-4期业主的菜场，派出所，医疗服务等设施。10年从大公建配套置换交易中，没有摆上台面的最大获利，就是经过置换交易后，原本具备补充中远两湾城公建配套设施的这块“五期”地块，事实上剥离了“还债”性质的建设，成为完整的独立地产开发项目，即今天的远景大厦——万业新阶。该项目启用了万业旗下另一家物业公司 上海印中一太戴维斯物业发展有限公司 ，2017年前后更改为 上海新东慧物业管理有限公司 。使用不同的物业公司也从侧面印证了该地产项目的独立性。）

一部分被置换出来的派出所，菜场等被置换到了“两湾一宅飞地”，原派出所和加油站附近地块。
另外一部分被置换到了中潭路36号（久零家园）和中潭路33弄裙房等。
又悉派出所，菜场已经安排，“飞地”不再安排该项目……

数据不断的核实，更新中……

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## 02 四个居委会

两湾城99年建设，01年一期入住。07年四期入住。

基于两湾城是一个特大型小区，早期只设有一个居委，一个两湾城分党委。随着居民入住，人口增加，党政管理体系做了适当的调整。创建了四个居委会，四个党总支部。行政区域按照道路，组团划分，改变了原规划要求的社区服务用房的配置。加上政府容许开发商开发后期统一交付社区服务用房，直到10年，各期业主都已经入住，开发商才通过关联交易，把手中的商铺，打包，改性，交给了政府，完成了两湾城社区公建配套的交付，但部分公建配套社区服务用房产权变成街道社区事务中心拥有。

街道创新四居委的行政设置，后期没有依据四个居委会的业主（居民）户数，建筑面积的相关数据做公建配套服务用房的调整。由此出现了各居委（各分会）社区服务用房配置不均，配置不到位，甚至长期被侵占的情况。比如，位于中潭路87号业委会用房，长期被（？）侵占，至今没有结论！
因此，社区服务用房除了一期（东一期+西一期）是原规划配置外，其他三期都被政府打包，转移到政府手里，至今没有按照规划规定，按四个居委（业委会分会）行政区域划分，分配公建配套服务用房（详见四居委辖区附图+四居委办公地点）。

四个居委的设立，提高了基层工作效率，但是横向缺少平等沟通协调机制，四个居委面对一个大的物业管理公司，面对四个分会一个总会的业委会，难以开展工作。这次业委会空窗期，街道王书记挂帅牵头四个居委，对等的与中远物业总公司对话，理顺了层级关系，提高了办事效率。
因此，四个相对独立的居委应该设立一个联席会议机制，搭建一个与物业公司业委会层级一致的平台，共同商讨，解决牵涉两湾11599户业主利益的事。
![](/api/file/getImage?fileId=5b2535835132304b04000d41)

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##  03物业公司

中远物业管理发展有限公司是开发商的前期物业管理公司。05年转制成为私人公司，但是公司名称一直沿用至今。07年随着四期业主入住，中远物业管理发展有限公司两湾分公司把物业公司的管理区域划分为东区物业管理公司和西区物业管理公司。同时在东西两个区域内实行不同的管理收费标准，四级服务标准，有的收费高，有的收费低。五级服务标准，三期东（晶彩世界）实行五级收费标准。
（物业收费分等依据可查看 [上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法及中远两湾城物业分等服务认证公开信息](http://2w.sucirst.com/blog/post/shazi/zy2w-wuye-degree)）

国务院物业管理条例规定，第一届业委会成立，开发商前期物业管理公司必须退出，业委会应该公开招投标新的物业管理公司。08年第一届业委会成立与物业公司签订的临时合同应该重新签订正式合同，但是，前两届业委会都没有“转正”临时合同，更没有严格监督物业执行临时合同内的有关条款。业委会聘用的“临时工”用到今年足足十年有余！
当前，结束业委会与物业公司签订的临时合同，重新公开招投标新的物业公司是广大业主的共同诉求，希望新选出的第三届业委会能够完成此重任！

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## 04业委会

两湾城业主的最高权利机构—中远两湾城业主大会。
而中远两湾城的业委会从第一届成立至今整整十年。十年来两湾城业委会从一（总）会到一总四分会，探索了与居委条块整合的模式。理论上讲这种架构只要权限设置得当，效率应该是很高的。分析二届业委会不作为的原因大致有以下几条。
（1）权限过于集中，职责划分不明确。根据物权法的规定，部分共有和全体业主共有的原则，分会的管辖权应该下放到分会，总会只需要备案即可。权利下放到位（到分会）会减少分会之间的扯皮。
（2）内部人员分工不合理，人浮于事，议事久拖不决。如果25人中产生议事小组，监督组，管理组等，权力分散，各组只是议事，监察，工程管理等权限，表决权放到25人。议事，决策分离可以解决效率，民主，透明和代表性问题。也可以探索决策权放到门栋，按共有权限设置表决权。从上到下，从下到上，形成双向解决问题的通道，提高解决实际问题的效率。
（3）分会的权限同样要下放到业主小组。物权法赋予楼栋（门牌）为最小单位的部分共有的业主小组。业主代表议事后由全体业主表决。2个50%和2个2/3的表决权力是法律规定的每户业主享有的权力。

如果我们的业委会能够把各层级的权限设置好，现有的一总四分模式应该是比较好的架构；
三架马车；两湾城业主大会（业委会）；四居委联合办公小组（会议）；？物业管理公司。
各部门各司其职。物业根据业主不同需求，划分不同管理区域，制定不同的标准，有四星，五星管理区域；
业委会一总四分模式，总会与居委联合办公小组衔接，分会与居委衔接。业主小组与居民小组衔接。
各层级，各管道互通有无。

两湾城业委会是；
一总（两湾城业主大会），还是二总（东西业委会），三总（东中西业委会），四总（东南西北业委会）？
又或，一总二分，一总三分，一总四分？
上述架构各有利弊。关键是“度”即权限划分和执行。

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## 05附注

1），1？年区房地局对两湾城地下车库实行东西隔离，即西区业主不能买东区车位，东区业主不能买西区车位，开两湾城东西区分离先例。

2），四个小居委和一个大物业公司。按照居委会管理条例居委会可以监督指导物业工作，但是两湾城物业公司的经理曾经是两湾城分党委副书记，谁领导谁？即使现在分成四个居委，单个居委主任，书记也无法去指导一个大物业公司。

3），大业委会和小居委。按理居委应该监督指导业委会开展工作，但是两湾城一个居委无法推动两湾城总业委会开展工作。四个居委都是独立的平级机构。引用某位书记的话，他只管自己区域内的事。

4），第二届业委会尽管实行一总四分模式，但是权限设置不合理，加上各分会诉求不一致，很多问题无法形成一致意见。业委会被动成为“不作为”业委会。这是二届业委会不作为的原因之一。

5），街道根据两湾城的体量，设立四居委模式，是按照道路，组团设置，但是这一模式改变了原规划一至五期社区服务设施的配置。区政府10年采用关联交易，打包方式，把这些原本应该分别“服务”于两湾城各期业主的社区服务用房的房产变成了“经营性”房产，成为了为政府“创收”的工具。
四分会（二期东部分＋四期大部分）对应四居委；二分会（一期西＋三期东）对应二居委，至今社区服务用房配套不到位，老年活动室，业委会用房，业主文体娱乐活动室等都是空白。
可见十几年来，二分会和四分会长期没有配置到应该享有的社区服务用房！

6）两湾城的八街坊。两湾城实际上由八个街坊组成（详见附图）。东区四个街坊，西区四个街坊。东区由16栋楼组成，西区也是由17栋楼组成。这些自成体系的街坊犹如一个个庭院散落在两湾城的东西南北。从图上可以看出，一期东西区的布局是十分开阔的，空间非常大。随着开发，开发商不断修改规划，楼宇间密度越来越紧，这也是原规划设计者不愿看到的结果（见原规划布局图）。
![](/api/file/getImage?fileId=5b2539495132304b04000d43)

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以“史”为镜，可以治“两湾”，了解了两湾城的“前生今世”，对于“大和小”，“分和合”就会有比较清晰的认识，为了创建美好两湾新模式，大家可以提供新设想，新思路。
概述不准确的地方，欢迎知情者斧正。

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附件：
[中远两湾城地图](/api/file/getAttach?fileId=5b2f584d5132304b04000ea7)

http://www.shanghai-map.net/shtdt/index.html?keystr=0,中远两湾城
这是最权威的两湾城测绘资料
![](/api/file/getImage?fileId=5b371d125132304b04000f23)

[关于新建中远两湾城第三居委会、中远两湾城第四居委会 及调整中远两湾城第一居委会、中远两湾城第二居委会的请示.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5b7025515132304b04001220)

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