中远四委敲地锁问题的投诉始末

2018-05-08 15:25:36

小区某业主今天因为楼里其他事情去了四委，顺便了解了以下信息，跟大家通报一下：
敲地锁：
袁素鸡说暂无时间表，因为遇到一个问题：**有地锁主人拿出当初的协议给袁看过，协议落款是第一届业委会和物业公司，关键是协议里有一句话“已经经过业主大会表决通过”。居委会认为需要调查这份协议当初是怎么签署的，所谓的“业主大会表决通过”是否确有其事。**如有，那么这份协议有效，推翻仍旧需要“业主大会会议表决进行否决”。请问给位有没有听说过关于这份协议的事情？

这个问题是摆明了捣糨糊：
1. **小区内当初清点分布着165个地锁车位，拿出所谓协议的有几个**？
2. 第一届业委会成立后的第一个成文规章制度就是用章管理制度，请拿出当时签订协议、召开业主大会全流程、公布业主大会决议等每次使用业委会/业主大会用章的记录和使用说明
3.请公布协议内容，发动群众力量寻找历史线索。
4. 物权法 第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
简单点说，即便真开了业主大会，如果不是100%业主同意这车位指定给xxx用，并且xxx有合理的补偿返还给全体业主，这个协议本身就是侵害了没有同意的其他业主的权力，没有同意的业主有权追偿。

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针对该问题，我在12345平台做了投诉
![投诉拆地锁](/api/file/getImage?fileId=5af4fea85132304b040009f7)
因为投诉内容针对中远四居委书记，12345转送到宜川街道又转到了中远四委后，袁书记打了个电话给我，希望可以到居委当面沟通一下这个问题。既然如此，第二天上午我应约赴会。

袁书记看到我到了，先拿出了一堆的相关材料，让我阅读了一下，为了不激化矛盾，没有同意我拍照，所以凭借记忆，记录一下我看到的，我建议的，和袁书记的答复：

**材料部分：**
1. 一份地面车位租赁合同，甲方是中远两湾城业主委员会和中远物业两湾分公司两方，乙方空白。该协议为经过遮挡、涂改的复印件，隐去了乙方、有效期、价格等相关信息。协议正文第一段，就包含了“经过业主大会表决通过”的字样。
2. 2009年12月25日两湾城报复印件，这个报纸是唯一我得到拍照允许的内容。
![两湾城报](/api/file/getImage?fileId=5af5bd795132304b04000a11)
3. 针对一四居委和物业公司在4.16发布的公告的投诉信，信后有多位业主签名
![416公告](/api/file/getImage?fileId=5af5bd795132304b04000a12)
4. 更多的两封投诉信，附带130多个地锁车位清单及对应业主的签名，签名目测估算应有**70人**左右。
投诉针对性内容有：
    1） 目前地锁固定车位是合法取得并一直正常缴纳停车费，应尊重历史事实
    2） 居委会并没有强拆地锁的执法权限，因此该公告涉嫌违法
    3） 大部分地锁都有对应协议，且基本属于两湾最老一批居民

根据袁书记的讲述，三委拆地锁的时候没有遇到类似的问题。当时12345针对地锁的投诉太多，所以一四居委联合发了这个公告，东区有150几个地锁，但是实际在四委区域内的只有50几个，这其中的18个实际上也隶属于一委。4.16公告发布后一直很平静，到4.29突然投诉信和上面说的协议都被人送来了。但是来四委递交投诉信的，基本上都是一委的居民，没看到四委地锁业主来居委投诉的；但是公告是和一委一起出的，对策还得两个居委一起协商一起想办法。

**我的建议：**
由于七彩两湾www.2w2008.com已经被宜川路街道办事处强行关站，所以当年唯一可考的关于《中远两湾城小区机动车管理办法》出台的始末、争议、业主大会合法性的争论，都很难找到资料了。因为在维权初期，我阅读了论坛上相关的内容，基本清楚这个管理办法最主要的争议点。

本质上说，不管是绝大多数目前停车困难的业主、无车的业主，还是“既得利益”的租赁地面固定车位的业主，都不希望因为这件历史遗留的矛盾导致业主与业主之间产生激烈的冲突。我着重强调业主更不希望这件事被利用来挑逗业主斗业主，形成业主间的内耗。所以，我个人建议，**居委会应该做好本职工作，以协调、说服为主，先针对地锁车位业主的情况进行准确区分，多少是有协议的，多少是私装地锁的**；前者应该讲清楚历史和政策，动之以情晓之以理，最好和平解决纠纷和争端，后者则是彻底的违章，可以由居委提议，多部门联合执法拆除私装地锁，居委一家确实没有执法权限。

在协调好真正少数因历史遗留问题租用地锁车位的业主后，也**应该尽快向全体业主公告和说明情况**，将这中间所有存在的问题、政策、现状、解决办法、时间表对全体业主广而告之。否则现在什么都不说，业主们肯定心里窝火，骂居委会不作为也不冤枉。

**针对这份协议本身，有很多问题和漏洞**
    1） 甲方适格错误，业委会不是法人主体，不具备签署合同的法律地位，物业公司除非有正式的业主大会授权文件，否则也无权代行权力将车位出租
    2） 协议有效期不明，如协议本身未合理合法续签，目前已非有效期内，则协议效力已失。
    3）虽然乙方签字经过处理为空白，但是两个甲方应盖章之处应该没有做处理，但是没有任何图章。因此缺乏签章生效，协议也可能是无效状态。
    4） 虽经遮挡，但车位租金可看出为150元/月，应该讲比所依据的有争议的《中远两湾城小区机动车管理办法》规定的300元/月费用要低，且与其他业主租用的非固定车位费用一致，更多年来未变更，因此在小区共有资源的分配使用上显失公平。
    5） 《中远两湾城小区机动车管理办法》本身在推出的整个过程都争议不断，最后随第一届业委会任期结束，不了了之。物业择办法中便于收费的部分施行，其余则基本沿用原来的收费、管理方法。因此这个依据该办法签订的协议本身值得商榷。
    6） 该协议年代久远，但应该很难证明当时开始施行的时候，是否做到了公平，起码，绝大多数业主并不知道这个办法的诞生，更不清楚可以以此方法租赁地面固定位置，因此在公共资源使用分配上，又有显失公平的嫌疑。
    
另外，我给袁书记提供了2017-7-31清点绘制的两湾小区地面带锁车位统计图，袁书记掌握的统计数据，比该次统计的地锁车位数量还多，因此，**存在有近一年新增地锁的可能**，这些新增的部分，应该为私装地锁。

**袁书记的回复**：
1. 首先对我的建议表示感谢
2. 下周将会落实搭建沟通平台，会和地锁车位业主、其他业主代表进行沟通，协调处理此事
3. 有新进展一定会回复我（我觉得还是公示给大家最好，回复我一个人太浪费政府资源了^_^）
4. 也希望我能为小区多出点力，帮助居委**劝解大家对敲地锁一事不要急，这个问题一定会解决，只是需要时间**。

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# 针对《中远两湾城小区机动车管理办法》出台前后的一些历史整理

关于此办法的全文，详见附件照片及《【公告】中远两湾城小区机动车管理办法（征求意见稿）.pdf》，正式推行稿应该物业有留存。

## **办法出台的过程：**
2010年1月1日起，小区启动实施了《中远两湾城小区机动车管理办法》。
这个“管理办法”是中远两湾城小区业委会和中远物业两湾分公司为适应广大业主对加强和完善小区机动车管理工作的强烈要求，尽快改变小区内无序停车、堵路堵车等违章现象较多的现状，双方共同协商，经过多次调查研究，历时数月制定出来的。2009年5月拟定出的初稿，经过业委会全体会议几次讨论后，于同年7月份公告提请全体业主讨论，再于同年8月份请各区域业主代表座谈听取意见，于同年9月中旬提请全体业主表决；表决通过后，双方共同于同年11月底向普陀区物价局报备新的停车管理收费标准，在区物价局接受备案后，双方又于同年12月17日就实施“管理办法”的有关问题，邀请交警和社区管理有关同志共同进行了沟通和协商，并于同年12月21日共同就于2010年1月1日开始实施“管理办法”的有关事项通告了全体业主。

## **最主要的质疑：**
公告发布的当天晚上，就有业主发帖质疑，详看附件
![关于要求撤销业委会、物业公司违法《通告》条款的声明 ](/api/file/getImage?fileId=5af5bd795132304b04000a0e)
随即获得更多业主的支持
![关于要求撤销业委会、物业公司违法《通告》条款的声明2](/api/file/getImage?fileId=5af5bd795132304b04000a0d)
![关于要求撤销业委会、物业公司违法《通告》条款的声明3](/api/file/getImage?fileId=5af5bd795132304b04000a0f)
第二天有其他业主又旗帜鲜明发表了意见：
![要求业委会就盗用业主大会的名义出台机动车管理办法的事件道歉](/api/file/getImage?fileId=5af5bd795132304b04000a10)
![要求业委会就盗用业主大会的名义出台机动车管理办法的事件道歉2](/api/file/getImage?fileId=5af5bd795132304b04000a0b)
文中提到的《中远两湾城小区业主委员会2009年第015号，总第0038号》文件见本文附件
![中远两湾城小区业主委员会2009年第015号，总第0038号](/api/file/getImage?fileId=5af5bd795132304b04000a0c)

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附件，两湾城报复印件
[IMG_20180510_093344.jpg](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a1d)
[IMG_20180510_093415.jpg](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a1e)
[IMG_20180510_093427.jpg](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a1f)
[IMG_20180510_093447.jpg](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a20)
[IMG_20180510_093504.jpg](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a21)
[【公告】中远两湾城小区机动车管理办法（征求意见稿）.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a22)
[关于小区启动《机动车管理办法》的有关说明.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a23)
[关于要求撤销业委会、物业公司违法《通告》条款的声明.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a24)
[要求业委会就盗用业主大会的名义出台机动车管理办法的事件道歉.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a25)
[中远两湾城小区业主委员会2009年第015号，总第0038号.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a26)
[东区地锁位置.jpg](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a28)
[西区地锁位置.jpg](/api/file/getAttach?fileId=5af5c0475132304b04000a27)

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2018-7-10 2:26:07
在竞选居委会的当口，微信群中有人隔空用两篇文章分别从吃瓜群众和地锁车位使用者的角度谈了这个问题的看法。
全文可下载：
[管中窥豹.doc](/api/file/getAttach?fileId=5b43ab2d5132304b0400113d)

[管中再窥豹.docx](/api/file/getAttach?fileId=5b43ab2d5132304b0400113c)

非常感谢 《管中再窥豹》文章的作者。以扎实的逻辑和严密的材料，清楚地道出两湾城地面车位地锁的由来，虽然没有提及确有部分地锁为浑水摸鱼，并不是规划时即存在，且并没有安放在正常的规划车位上，但瑕不掩瑜。能以如此理性声音，揭示一段历史，在两湾维权过程中，难能可贵。

**维权，应有底线。不仅仅结果要合乎正义，维权过程和手段也要合乎正义**。

相反，今天居委、街道部分基层领导，挟民意以做决策，行事随风倒，无原则无法制无是非，却时时处处想要把行政管理权限无限扩展到对公民公私财产衍生的相应权力的侵犯上，这种官本位的思想是阻碍两湾幸福生活的一种毒思想。
事实上，当年通过的停车管理办法，从所谓通过的那天起就争议不断，但毕竟，这个办法合法有效。目前，对小区的管理手段和依据与人民群众日益发展的实际需要产生了矛盾。亟待以合法合规的方式予以改进，共同促进两湾城有序和谐的社区氛围形成。

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[己所不欲勿施于人.doc](/api/file/getAttach?fileId=5b4619bf5132304b04001179)
[答己所不欲勿施于人.doc](/api/file/getAttach?fileId=5b4619bf5132304b0400117a)

回答得有理有节，作为不赞同地锁车位存在并亲力亲为推动消除地锁的我，也要佩服并赞扬这位地锁车位“既得利益者”，如果在所有社区事务中，都能以这样的思辨和理性来看待问题，和谐社会就不远了。

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兔死狐悲 物伤其类

今天别人与你立场不同，观点不同，甚至利益不同，但是你的礼貌风度不应该是看人下菜的装饰品。

一委地锁大约有80多个属于历史遗留问题，业主们可以抨击地锁的存在，以及连续两届业委会对社区公共资产的使用管理不当，但是对地锁使用者没必要人身攻击，即便他们是既得利益者。

**任何的人身攻击，都只会加剧社区内部矛盾**。维权的本质，是寻找群体利益最大化的解决方法。因为每个业主的权力是平等的，所以对消除不平等情况和问题，只能依法依规采取协商/讨论/集体决策的方式产生解决办法。

靠武力、谩骂，无法达成最终的目标。《答己所不欲勿施于人》作者有一句话非常关键，可是愤怒的业主们选择了忽视：
**反对居委会、街道插手小区内部资源的管理，因为该权力属于全体业主而非他人**。
说白了，今天小区事务一方面法定的权力是全体业主来共同决定和管理，一方面政府以坚持党的领导为原则常常越界控盘。维权的最大阻力从来不是物业公司，而是不希望实现真正业主自治的基层政府领导。

今天，所有以私下砸毁的方式“惩戒”地锁及地锁车主的行为，我不谈损坏公私财物的犯法问题，只说这就是掉入了某些利益团体设计的圈套。今天我们可以抨击2009年底诞生的这个停车管理办法不合理、部分条款甚至违法，但是要撤销他，也需要按照合法的程序去解决。

**今天如果你跳过法律的约束，达到自己的目的，明天，别人会用更轻易的方法效法你的作为，让你有苦难言。**
**今天如果你把自己协商解决分歧的权力拱手相让，明天，别人会举一反三的把你各方面的权力统统“代言”。**
**今天如果你因为立场差异，利用人数优势而非道理来战胜对方，有一天你的观点与他人相左，你也会被同样的孤立和打倒。**

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