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中远两湾城《物业服务临时合同》解析
2018-07-09 00:48:26
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shazi
2018-7-8 22:25:59 [中远物业临时合同.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5b4224ed5132304b04000ff7) [上海市住宅物业服务分等收费标准.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5b4224ed5132304b04000ff8) 本文对这份从2008年以来一直套在两湾人民头上的临时合同进行解析。 ---------- # 收费价格与服务内容 注:这个合同的根本缺陷是,正本依据了2005年12月31日之前的物业管理(分类)收费价目表,附件依据了2006年1月1日之后的[物业服务收费重新审核表](http://2w.sucirst.com/blog/post/shazi/zy2w-wuye-degree)。 ## 对临时合同附件的对比分析 ### 附件三 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务 中远两湾城一至四期根据住宅物业分等收费标准核定表,公共部位均为三类标准;供水系统均为一类;公共照明均为三类;有电梯;消防系统二类;避雷系统有;弱电系统二类;水景(动力)有;排水系统无;   此项目,每平方米,公共部位收费0.1元;供水系统收费0.06元;公共照明收费0.1元(无大堂空调门幢实际应为二类0.08元);有电梯 收费0.4元;消防系统收费 0.03元;避雷系统收费 0.015元;弱电系统收费 0.08元;水景(动力)收费应按实分摊; 水景费用分摊公式:[电价×水泵总功率(KW)×运行时间(小时)+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积 ###附件四 公共区域绿化养护服务 中远两湾城一至四期根据住宅物业分等收费标准核定表,此项服务均为五级。 实际合同约定,比照上海市住宅物业服务分等收费标准,如下:  全部按照四级标准约定,收费核定统一收五级的钱。 此项目,每平方米,**五级收费6.5元,四级收费4.5元**。 注意: 1、本标准中所指绿地等级收费标准是按年、按绿地面积设置。绿化养护费用分摊公式为:每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12 实际数据代入:每月每平方米建筑面积绿化养护费用=6.5×49.51*40%/(139.2*12)=0.077元(按初始规划面积推算) 2、绿地以种植面积计算:地下车库顶上绿地按实际种植面积计算;棚架按垂直投影面积计算;行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算;嵌草停车地坪按地坪面积的1/10折算;墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10折算;未定事项可按商定计算。 3、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主,以实地丈量为辅。 4、草坪修剪频次所示为暖地型草的修剪次数,冷地型草修剪频次应酌情增加。“百慕大”草高一般不超过4cm。混合型运动草坪应增加修剪频次,可按实调整。 5、因修剪等产生的废弃物,整理集中堆放,清运及时;树上悬挂物及时清除;发现死树及时清除、适时补种,保持绿地内清洁整齐。 6、植物灌溉以保持土壤有效水份为原则,应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。 7、使用化学药剂,必须严格执行国家现行有关规定。应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害,并在喷药前安民告示。 8、每一级服务内容与要求高于并包含低一级的服务内容与要求(一级除外)。 ### 附件五 物业公共区域的清洁卫生服务 中远两湾城一至四期根据住宅物业分等收费标准核定表,均为五级。 实际合同约定,比照上海市住宅物业服务分等收费标准,如下:  基本按照四级标准约定,甚至还有三级标准的条款,统一收五级的钱。 此项目,每平方米,**五级收费0.28元,四级收费0.21元**,三级收费0.15元。 ### 附件六 公共区域秩序的维护服务 中远两湾城一至四期根据住宅物业分等收费标准核定表,均为四级,三期东为五级。 实际合同上基本按四级标准约定,但均有更改,相较标准要求有明显下降。 实际执行中更是少有条款坚持执行到位的。  此项目,每平方米,**五级收费0.5元,四级收费0.4元**。 ---------- 综上,从临时合同的附件内容约定来看,服务标准与收费严重不符,以一户建筑面积100㎡房屋为例,每月因此明显多支付的物业费如下表: 每年要多支付物业费256.45元!而实际上物业绝大部分服务,连这个已经缩水的标准还没有达到!  按初始规划,小区居住总建筑面积139.2万平米,**物业公司仅仅因为临时合同约定服务内容与核定标准缩水,一年即可净赚357万元!**而缩了水的服务标准也没有达到,每年可想而知,盈利多么可观!!
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