中远两湾城《物业服务临时合同》解析

2018-7-8 22:25:59

[中远物业临时合同.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5b4224ed5132304b04000ff7)
[上海市住宅物业服务分等收费标准.pdf](/api/file/getAttach?fileId=5b4224ed5132304b04000ff8)

本文对这份从2008年以来一直套在两湾人民头上的临时合同进行解析。

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# 收费价格与服务内容

注：这个合同的根本缺陷是，正本依据了2005年12月31日之前的物业管理(分类)收费价目表，附件依据了2006年1月1日之后的[物业服务收费重新审核表](http://2w.sucirst.com/blog/post/shazi/zy2w-wuye-degree)。

## 对临时合同附件的对比分析

### 附件三 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务
中远两湾城一至四期根据住宅物业分等收费标准核定表，公共部位均为三类标准；供水系统均为一类；公共照明均为三类；有电梯；消防系统二类；避雷系统有；弱电系统二类；水景（动力）有；排水系统无；
![](/api/file/getImage?fileId=5b423cd25132304b04000ffc)

![](/api/file/getImage?fileId=5b423cd25132304b04000ffd)

此项目，每平方米，公共部位收费0.1元；供水系统收费0.06元；公共照明收费0.1元（无大堂空调门幢实际应为二类0.08元）；有电梯 收费0.4元；消防系统收费 0.03元；避雷系统收费 0.015元；弱电系统收费 0.08元；水景（动力）收费应按实分摊；
水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积

###附件四 公共区域绿化养护服务
中远两湾城一至四期根据住宅物业分等收费标准核定表，此项服务均为五级。
实际合同约定，比照上海市住宅物业服务分等收费标准，如下：
![](/api/file/getImage?fileId=5b423cd25132304b04000ffb)
全部按照四级标准约定，收费核定统一收五级的钱。
此项目，每平方米，**五级收费6.5元，四级收费4.5元**。
注意：
1、本标准中所指绿地等级收费标准是按年、按绿地面积设置。绿化养护费用分摊公式为：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12
实际数据代入：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=6.5×49.51*40%/(139.2*12)=0.077元（按初始规划面积推算）
2、绿地以种植面积计算：地下车库顶上绿地按实际种植面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/10折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10折算；未定事项可按商定计算。
3、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。
4、草坪修剪频次所示为暖地型草的修剪次数，冷地型草修剪频次应酌情增加。“百慕大”草高一般不超过4cm。混合型运动草坪应增加修剪频次，可按实调整。
5、因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。
6、植物灌溉以保持土壤有效水份为原则，应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。
7、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定。应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。
8、每一级服务内容与要求高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

### 附件五 物业公共区域的清洁卫生服务
中远两湾城一至四期根据住宅物业分等收费标准核定表，均为五级。
实际合同约定，比照上海市住宅物业服务分等收费标准，如下：
![](/api/file/getImage?fileId=5b4224ed5132304b04000ff9)
基本按照四级标准约定，甚至还有三级标准的条款，统一收五级的钱。
此项目，每平方米，**五级收费0.28元，四级收费0.21元**，三级收费0.15元。

### 附件六 公共区域秩序的维护服务
中远两湾城一至四期根据住宅物业分等收费标准核定表，均为四级，三期东为五级。
实际合同上基本按四级标准约定，但均有更改，相较标准要求有明显下降。
实际执行中更是少有条款坚持执行到位的。
![](/api/file/getImage?fileId=5b422b505132304b04000ffa)
此项目，每平方米，**五级收费0.5元，四级收费0.4元**。

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综上，从临时合同的附件内容约定来看，服务标准与收费严重不符，以一户建筑面积100㎡房屋为例，每月因此明显多支付的物业费如下表：
每年要多支付物业费256.45元！而实际上物业绝大部分服务，连这个已经缩水的标准还没有达到！
![](/api/file/getImage?fileId=5b42405b5132304b04000ffe)
按初始规划，小区居住总建筑面积139.2万平米，**物业公司仅仅因为临时合同约定服务内容与核定标准缩水，一年即可净赚357万元！**而缩了水的服务标准也没有达到，每年可想而知，盈利多么可观！！

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